Pourquoi faut-il considerer la location meublé ?
Pour être considéré comme meublé, un logement mis en location doit comporter au minimum certains meubles. La liste de ces meubles obligatoires dépend de la date de signature du bail : depuis le 1er septembre 2015 ou avant cette date.
Un logement meublé doit obligatoirement comporter au minimum les meubles suivants :
- Literie avec couette ou couverture
- Volets ou rideaux dans les chambres
- Plaques de cuisson
- Four ou four à micro-onde
- Réfrigérateur
- Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d’une température maximale de -6°
- Vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas
- Ustensiles de cuisine
- Table
- Sièges
- Étagères de rangement
- Luminaires
- Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s’il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage…)
Le juge peut décider de requalifier le bail d’un logement meublé en bail de logement vide, en cas de non respect de cette liste de meubles.
Différences de loyers entre un bien meublé et non meublé
Le fait de fournir des meubles et autres accessoires augmente le montant du loyer pour le locataire. En revanche, le montant du loyer d’un logement vide sera de 5 % à 30 % moins élevé qu’une location meublée.
Une fiscalité différente
La fiscalité pour la location vide est moins favorable qu’un logement meublé. En effet, en tant que bailleur, vous devez déclarer vos revenus locatifs en tant que revenus fonciers. Ainsi, vos ressources locatives seront ajoutées à vos autres revenus fonciers, déduction faite des pertes foncières enregistrées au cours de l’année. Pour information, les revenus fonciers comprennent les ressources locatives moins la TVA et les charges (frais d’entretien du logement, intérêts d’emprunt, assurance, etc.)
La rentabilité locative
La rentabilité locative d’un logement meublé est meilleure grâce au statut LMNP. En effet, ce statut donne la possibilité à toute personne de devenir propriétaire-bailleur d’un bien meublé et de bénéficier de souplesses et d’avantages fiscaux. À cet effet, le bailleur en LMNP a le choix entre trois types de régimes d’imposition :
Le régime Micro-Bic:
Ici, les revenus doivent être inférieurs à 70 000 euros par an et l’abattement forfaitaire équivaut à 50 % de ses ressources locatives
Le régime réel:
Le régime réel permet au bailleur de déduire le montant de ses charges de ses recettes locatives. Ainsi, vous pouvez déduire les dépenses des travaux, l’achat des meubles, les frais de gestion comptables, les intérêts d’emprunt, etc.
Le régime normal:
Le régime réel normal est le troisième régime. Il est obligatoire pour les revenus locatifs annuels dont le montant dépasse les 70 000 euros. Ce régime fiscal permet également de déduire le montant de vos charges de vos revenus locatifs.
Le statut LMNP ou Loueur en Meublé Non Professionnel est donc fortement recommandé au propriétaire-bailleur dans lequel il peut être imposé seulement sur la moitié de ses revenus locatifs (régime Micro-Bic) ou déduire les charges de ces revenus (régime réel). Le statut LMNP est pratique. La base imposable diminue tout comme l’imposition sur l’activité de location.
Autres inconvénients de la location vide
Outre les loyers moins élevés et une fiscalité moins intéressante, la location vide présente d’autres inconvénients comme :
- l’obligation de protéger les locataires âgés de plus de 70 ans, ce qui rend difficile leur expulsion même en cas d’impayés ;
- l’impossibilité de résilier un bail de location dans le cas d’une vente immobilière (respecter un préavis de six mois) ;
- l’augmentation du montant du bail. Le montant du loyer ne correspond pas toujours aux envies du propriétaire. Vous devez suivre l’indice INSEE.
References: Service Public et cet article de Manuel Ravier Président, Investissement-Locatif.com
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